Alegria Properties S.L.- Недвижимость на Коста дель Соль, продажа, покупка, аренда, сдача в аренду недвижимости  
 
Поиск
 
 
Mallorca Properties
 
 
НЕДВИЖИМОСТЬ на КОСТА ДЕЛЬ СОЛЬ + КОСТА БЛАНКА
 
 
УСЛУГИ
 
 
МЫ
 
 
ШВЕЙЦАРИЯ и ЕВРОПА
 
     
 
 
Мы будем рады выслушать ваше мнение, чтобы предоставить вам лучший сервис.

Оставьте ваш отзыв здесь.
 
Полезная информация

Этот раздел поможет Вам найти ответы на множество вопросов.

Всё, что должен знать покупатель недвижимости в Испании.
 Процесс покупки недвижимости в Испании.     На Costa del Sol работают более двадцати тысяч агентов по продаже недвижимости, которые в общей сложности продают порядка 80.000 объектов.Разве можно при таких условиях быть уверенными, что Вы вообще найдёте именно то, что Вы ищите?
Вы не в состоянии изменить ни условия, ни объём рынка. Единственное,что от Вас зависит - это выбор агента, к которому вы обратитесь
При выборе маклера необходимо обращать внимание на слудующие пункты:

• компетенция и практический опыт Вашего продавца и консультанта
Отнюдь недостаточно знать, что агентство уже 20 лет на рынке, если Вашему консультанту столько же лет от роду.

Alegria Properties S.L. молодая компания, но её руководители - Владимир и Галина Нефёдовы - имеют многолетный опыт в области продаж и отлично знают рынок недвижимости на Costa del Sol.

• наибольший выбор недвижимости
Продает ли Ваше агентство исключительно только те объекты, которые оно само нашло или кооперирует с другими маклерами ?


На нашем сайте Вы найдёте большое количество предложений как от нашей фирмы, так и от других проверенных нами местных агентств.Более того:Вы сами можете подыскать на любом сайте понравившийся Вам по фотографиям и описаниям объект на Costa del Sol , и по вашему поручению (при условии, что Вы не обращались ранее на эту фирму лично и не давали ей своих личных данных) мы, как Ваш агент, можем осмотреть понравившуюся Вам недвижимость, сделать дополнительные, объективные фотографии и видеосъёмку, проанализировать саму недвижимость и инфраструктуру района, где она расположена и выслать Вам отчёт о посещении со своими рекомендациями и замечаниями.
Это сэкономит Вам время на выбор недвижимости и средства,а также избавит вас от разочарования, если Вы, прилетев осматривать понравившуюся Вам по картинкам недвижимость, поймёте, что реальность далека от того, что Вы себе представляли. В случае, если Вы приобретёте эту или другую недвижимость через наше агентство - эта услуга будет для Вас бесплатной.
Почему Вы можете быть уверенными в нашей объективности? Дело в том, что в Испании комиссионные маклеру выплачивает продавец. Эти комиссионные составляют 5% и они ВСЕГДА включены в цену объекта, независимо от того, кто вам эту цену называет. Маклер, который без посторонней помощи продаёт недвижимость, получает от продавца 5%. Если же клиента ему приводит другой маклер, то комиссионные они делят между собой.
Тем самым, оказывая Вам услугу в проверке недвижимости, которую Вы сами нашли,
Alegria Propertie S.L. зарабатывает 2,5% комиссионных,которые платит продавец. Вы, как покупатель, пользуясь нашими услугами, всегда оказываетесь в выигрыше.

• специализация на недвижимости на Costa del Sol

Покупка недвижимости в Испании - дело серьёзное и недешевое. Поэтому обращаться надо только к специалистам, которым доверяешь.

Нельзя объять необъятное, поэтому мы не можем, да и не хотим предлагать недвижимость в других регионах Испании и тем более в других странах. Ещё не имея агентства по продаже недвижимости и проживая в Германии, мы часто отдыхали на средиземноморских побережьях Италии, Франции и Испании. Но когда пришло время выбирать, где мы хотим провести оставшиеся 10-15 лет активной деловой жизни и встретить свою старость, то сознательный выбор пал на
Costa del Sol. Мы живём здесь, мы продаём Вам недвижимость здесь, и мы заверяем Вас , что Вы можете рассчитывать на нашу помощь во всех возникающих вопросах ещё долгие, долгие годы.


• компетенция в специфике интересов, потребностей и трудностей именно российских покупателей
Знает ли Ваш испанский продавец недвижимости, что отличает российского покупателя от покупателя, например, из Ирландии?

Мы давно уже уехали из России и у нас уже немецкие паспорта, но мы по крови и менталитету по-прежнему русские. Что касается Испании, то мы здесь живём не так давно и многие трудности нам приходилось преодолевать самим. Теперь мы знаем , к кому обращаться, чтобы установить спутниковую антенну с российским телевидением,знаем магазины с русскими продуктами, где можно найти русского преподавателя фортепьяно,русскоязычных врачей, русскоязычного адвоката,специализирующегося на сделках с недвижимостью, созданием компаний и ведением бухгалтерии, ну и, наконец, мы знаем отличную риэлторскую компанию,с радостью помогающую российским клиентам найти свой дом на
Costa del Sol : Alegria Properties S.L. СКОЛЬКО НА САМОМ ДЕЛЕ СТОИТ ВАША НЕДВИЖИМОСТЬ ? Возможно, что Вы относитесь к счасливому меньшинству, которое не интересуют цена недвижимости и накладные расходы. Часто однако и менее удачливое большинство забывает свой калькулятор дома. Куда как приятнее прокручивать в голове возможные доходы от сдачи объекта в аренду и гипотетический рост его стоимости в будущем,чем задумываться о побочных расходах.


Вы должны рассчитывать, что ваши разовые дополнительные расходы по приобретению недвижимости составят 10-12 % от стоимости объекта. Сколько точно будет составлять эта сумма зависит от того, покупаете ли Вы недвижимость у частного лица или у застройщика, необходима ли вам ипотека, или вся сумма у вас уже в наличии. Ваши накладные расходы составят около 10 %,если вся сумма у вас в распоряжении, и Вы приобретаете недвижимость у частного лица. Все остальные варианты будут соответственно дороже.

Кроме того нельзя упускать из вида ежегодные расходы на содержание и эксплуатацию недвижимости.

Многие покупатели охотятся за «спецпредложениями» в надежде выиграть в цене. Однако к таким предложениям необходимо подходить критически. Если предлагаемая цена действительно ниже рыночной, то такие объекты очень быстро продаются. Обычно низкая цена объясняется сложным финансовым положением продавца, готового на уступки в цене с тем, чтобы быстро продать свою недвижимость.

В любом случае мы советуем как следует проанализировать свои финансовые возможности и при необходимости пройти в испанском банке предварительную квалификацию на ипотеку, с тем, чтобы иметь возможность быстро реагировать, когда Вы найдёте подходящую недвижимость.

Для нерезидентов кроме того желательно своевременно подать заявление на получение испанского идентификационного налогового номера „
NIE“. На получение этого номера уходит иногда несколько недель. Кроме того имеет смысл открыть счет в испанском банке.

Мы с удовольствием возьмём на себя решение всех необходимых административных дел и порекомендуем вам опытного русскоязычного адвоката, специализирующегося на сделках с недвижимостью и знакомого со спецификой российских клиентов, с тем, чтобы Вы могли полностью посвятить себя поиску вашей недвижимости.
ФИНАНСИРОВАНИЕ

ОГРАНИЧЕНИЯ ПО КРЕДИТУ

Для нерезидентов, желающих получить ипотечный кредит, максимально возможная сумма составляет не более 70% от оценочной стоимости объекта, указанной в свидетельстве эксперта,а не от цены, заявленной в договоре о купле-продаже.
Однако если дом продаётся по цене ниже оценочной стоимости, размер ипотеки не может превышать указанную в документе (
Escritura) сумму.

ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ В ИСПАНИИ

Финансирование в Испании осуществляется на основе переменной процентной ставки и базируется на погашении долговой суммы с самого начала. Этот процент зависит от процентной ставки „Euribor
“ (European inter bank offered rate), устанавливаемой для всего Евросоюза Центральным Европейским Банком. Процентная ставка на первые 12 месяцев устанавливается на основе этой ставки с прибавлением банковского интереса. Некоторые оффшорные банки могут предложить кредит в английских фунтах, приняв испанскую недвижимость как гарантию. В этом случае процентная ставка ориентируется на ставку Банка Англии.
Доступ к кредитам с фиксированной ставкой, а также к кредитам без погашения долговой суммы в Испании весьма ограничен. Кроме того , в отличие от Великобритании фиксированная процентная ставка в Испании значительно выше переменной.

ОСВОБОЖДЕНИЕ КАПИТАЛА И РЕФИНАНСИРОВАНИЕ В ИСПАНИИ

С учётом действующего в Испании законодательства разумнее брать максимально возможный кредит с учётом текущих и будущих потребностей: какие-либо изменения в последующем либо вообще невозможны либо повлекут за собой значительные дополнительные расходы. Таким образом банк, продукт и процентная ставка должны быть аккуратно выбраны с учётом Ваших потребностей.

СРОК ПОГАШЕНИЯ КРЕДИТА

Срок погашения ипотечного кредита в Испании варьируется от 4 до 40 лет, в зависимости от возраста клиента и от политики банка, в который обращаются за кредитом. Большинство банков в Испании ожидают, что кредит будет выплачен до 70-ти летнего возраста, но встречаются и такие, которые дают кредит из рассчёта его выплаты до 85 летнего возраста.

РАСХОДЫ
Все испанские банки взимают плату за открытие кредита. Все расходы , связанные с оформлением ипотеки, включая налоги, гонорар нотариуса, пошлины за регистрацию имущества и т .д. сразу вычитаются из общей суммы кредита

ВАЛЮТА

Если Вы берёте кредит у одного из испанских банков, расположенных на материке, то сумма выдаваемого кредита и выплаты по нему будут в евро. Оффшорные банки, принимающие испанскую недвижимость как гарантию под кредит, могут выдавать Вам кредит и принимать выплаты по его погашению в любой признанной валюте,удобной для Вас. Ваш процент ставки будет связан с базисным процентом,устанавливаемым соответствующим центральным банком. Для большинства европейских банков это будет упомянутый выше «Euribor «.

КРИТЕРИИ БАНКОВ

В большинстве случаев ипотечные кредиты выдаются испанскими банками исходя из вашей финансовой ситуации и полной о ней информации. В рассчёт принимаются ваши чистые доходы после уплаты всех налогов. При этом ваши ежемесячные расходы на недвижимость в вашей стране и в Испании не должны будут превышать 1/3 от этих доходов. С некоторыми банками можно договориться о том, чтобы повысить эту планку до 45% .
Испанские банки не принимают во внимание возможные доходы от сдачи покупаемой недвижимости, т.е. такого продукта , как кредит на покупку недвижимости с целью её сдачи на данный момент в Испании не существует.

ДОКУМЕНТЫ,КОТОРЫЕ ТРЕБУЮТСЯ ОТ НЕРЕЗИДЕНТОВ ПРИ ПОКУПКЕ ИСПАНСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

ДЛЯ СЛУЖАЩИХ :

Справки о доходе или зарплате за последние 3 месяца
Формуляр P60
Выписки с банковского счёта за последние 3 месяца
«Характеристика» от работодателя
Копия загранпаспорта

ДЛЯ ПРЕПРИНИМАТЕЛЕЙ:
Налоговая декларация
Референции из бухгалтерии
Выписки из банка за последние 3 месяца
Копия загранпаспорта


ДОКУМЕНТЫ. КОТОРЫЕ ДОЛЖНЫ ПРЕДОСТАВЛЯТЬ РЕЗИДЕНТЫ

ДЛЯ СЛУЖАЩИХ:

Договор о найме с печатью социальногострахования (
Seguridad Social)
Резюме трудовой деятельности (
Vida Laboral)
Выписки о заработной плате за последние 3 месяца
Положительный отзыв «домашнего» банка

ДЛЯ ПРЕПРИНИМАТЕЛЕЙ:

Документ,свидетельствующий о регистрации собственной фирмы или сертификат о самостоятельной деятельности ( “
Autónomo”)
Положительные референции от налогового советника
Баланс за 1-2 года
Справка из налоговой инспеции
Отчёт об уплате НДС за 3 последних квартала
Выписки из банка за последние 3 месяца

При необходимости мы поможем вам найти банк, финансирующий вашу инвестицию.
ПОИСК НЕДВИЖИМОСТИ

Для вас и нас очень важно, чтобы Вы как можно подробнее изложили нам , что именно Вы ожидаете от своей инвестиции в недвижимость, какие желания и представления на этот счёт имеете, для какой цели Вы покупаете свою недвижимость, в каком месте она должна находится, какова должна быть инфраструктура и многое многое другое.

Чем точнее Вы сформулируете свои пожелания, тем скорее мы сможем найти подходящий вам объект. В этом деле нам нужна Ваша помощь, с тем чтобы мы наилучшим образом смогли помочь Вам.

Поскольку мы хорошо изучили
Costa del Sol, мы без особого труда сможем оценить, какие места, населённые пункты или резиденции наиболее соответствуют тому, что Вы ищите. Возможно, что Ваша недвижимость уже есть в нашем списке,может быть её продаёт другой маклер или частное лицо.

ВМЕСТЕ МЫ ОБЯЗАТЕЛЬНО ЕЁ НАЙДЁМ!

БРОНИРОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

После того как мы с вами нашли подходящую недвижимость и обговорили с продавцом все условия оплаты, Вы бронируете данную недвижимость тем,что вносите так называемый депозит. Тем самым Вы сигнализируете продавцу о серьёзности своих намерений приобрести недвижимость.Он в свою очередь,ещё до подписания договора о купле-продаже,снимает свой объект с рынка и не имеет права продавать его кому-либо другому.

Размер депозита устанавливается как правило продавцом и колеблется в размере от 3000 до 6000 евро, хотя при продаже очень дорогих объектов эта сумма может быть значительно выше.
Эта сумма оплачивается либо кредитной карточкой, либо переводом на счёт уполномоченного вами испанского адвоката или на наш клиентский счёт, в том случае если Вы уполномочили нас вести все дела по купле объекта. Одновременно Вы получаете от продавца документ о бронировании объекта, в котором письменно фиксируются предварительные устные договорённости о форме оплаты объекта.

Если Вы хотите привлечь к оформлению сделки адвоката,что мы настоятельно рекомендуем сделать, но ещё не имеете такового, то мы с удовольствием поможем Вам найти адвоката, специализирующегося на купле –продаже недвижимости и владеющего русским языком.

В случае, если Вы решите покупать недвижимость от застройщика ( уже построенный новый объект или находящийся в одной из строительных фаз) то депозит Вы делаете самому застройщику и получаете от него документ о бронировании. При этом к сумме депозита прибавляется НДС в размере 7%, который в данном случае соответствует налогу на приобретение земли , поскольку застройщик обязан эту сумму сразу перевести в управление по налогам. Эта сумма будет позднее учтена при оплате вами налога на землю, так что это – не потерянные деньги.

ПРОВЕРКА «ЧИСТОТЫ» ОБЪЕКТА

Ваш адвокат проверит по реестру надвижимости, имеются ли по ней долги. Если таковые имеются, то продавец обязан их погасить самое позднее во время подписания купчей у нотариуса.

Если, например, на продаваемую недвижимость был взят ипотечный кредит, который может быть погашен только с помощью суммы, вырученной от продажы недвижимости, тот к нотариусу на соврешение сделки приходит также представитель банка, выдававшего кредит , который подписывает соответствующие документы, освобождающие недвижимость от обязательств по отношению к банку после получения чека на соответствующую сумму.

Из испанского реестра невозможно получить информацию о том,есть ли на недвижимости прочие долги, складывающиеся из текущих обязательств, таких как налоги не недвижимость, оплата счетов за вывоз мусора, за воду, электричество и прочие услуги.

Долги по этим позициям вносятся в реестр под названием Embargo“
только в том случае, если»набежали» значительные суммы. Адвокат или мы выясняем , есть ли задолжности у продавца перед поставщиками указанных услуг. Если таковые есть, и немогут быть погашены продавцом до подписания договора, то во время подписания нотариального договора сумма задолжности вычитается из стоимость объекта.

При покупке объекта у застройщика проверяется, что у последнего имеется официальное разрешение на строительство и что оно соответствует продаваемому объкету. Когда застройщик продаёт отдельные дома или квартиры крупного объекта – взятый им под стротельство ипотечный кредит рапространяется, естественно, на весь проект. Часть этой ипотеки, соответствующая вашему объекту, может быть переписана на вас,если банк примет вас как своего клиента, или погашен как было выше описано, во время нотариальной сделки.
ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЙ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ



Обычно подписание так называемого гражданско-правового договора купли-продажи происходит через 10-14 дней после внесения депозита. В него вносятся все данные о продавце, покупателе, продаваемой и покупаемой недвижимости, дата визита к нотариусу и т.д. При подписании этого договора покупатель оплачивает продавцу обычно 10% стоимости объекта за вычетом уже оплаченного депозита.

Этот договор может быть составлен одним из адвокатов сторон и представлен к подписанию. Для его подписания Ваше присутствие в Испании необязательно. Этот договор может быть отправлен Вам на подписание курьерской службой или подписан Вашим адвокатом, если Вы дали ему соответствующкю доверенность. Он же может от вашего имени произвести оплату 10% стоимости объекта.

Так же как и в случае с депозитом покупатель теряет эту сумму , если он не доводит до конца своё намерение приобрести данную недвижимость.

Если продавец, в свою очередь, отказывается довести сделку до конца, и подписанный договор – так называемый „
Contrato de arras“, то он обязан выплатить покупателю полученный залог в двойном размере.

Естественно, что обе стороны могут в гражданско-правовом договоре согласиться на другие приемлемые для них условия.

Подписание данного договора является одновременно и квитанцией об уплате и соответственно распиской в получении 10% от стоимости недвижимости.

В случае, если все нобходимые для заключения нотариально заверенного договора документы в наличии, продавец и покупатель находятся на месте и покупатель в состоянии оплатить всю сумму без оформления ипотечного кредита – то оформление сделки может быть осуществлено в течение 5 рабочих дней. В этом случае необходимость предварительного заключения гражданско-правового договора купли-продажи отпадает.

При приобретении объекта от застройщика (готовая новостройка или находящаяся только наплане или в другой стадии строительства ) подписание гражданско-правового договора происходит, как правило в течение 30 дней после оплаты депозита, причём производится взнос в размере 30% от строимости объкта (за вычетом депозита). Некоторые застройщики принимают и 20% от стоимости. В любом случае необходимо проконтролировать, чтобы застройщик соблюдал закон, в соответствии с которым , все виды аванса, залога или предоплаты, полученные застройщиком от покупателя,должны быть таким образом застрахованы, чтобы покупатель мог получить их назад (включая набежавашие проценты), если застройщик по какой-либо причине не сможет довести проект до конца.

Далее, в течение месяца оформляется главный официальный документ купли-продажи -
Escritura Publica
или просто "Эскритура".
Предварительно покупатель должен получить в местной полиции так называемый
N.I.E
. (идентификационный номер иностранца), чтобы затем открыть банковский счёт, с которого в дальнейшем будет оплачиваться путём трансференций приобретённая недвижимость. Оставшаяся сумма денег вносится при подписании Эскритуры, после чего Вы становитесь полноправным владельцем. Причём существуют различные условия оплаты, например, можно оформить ипотечный кредит, как правило, он составляет 50. максимум 80% от стоимости недвижимости для нерезидентов Испании. Всё это оговаривается в контракте до его подписания. Эскритура подписывается покупателем и продавцом в Нотариальной конторе в присутствии испанского Нотариуса. В Эскритуру по желанию может быть внесено имя не только одного владельца, но и всей его семьи. После процедуры подписания остаётся лишь зарегистрировать Вашу недвижимость в Регистре собственности. Процесс регистрации обычно длится около трёх месяцев.

Покупатель вступает во владение недвижимостью с момента подписания нотариального акта купли-продажи , проплаты всех контрактных сумм и ему выдается Нотариальная Простая Копия Купчей.

Оригинал Купчей представляется в соответствующий Реестр Собственности для регистрации как Владельца и для последней проверки правильности оформления акта.По истечении 1,5 - 2 месяца ( срок устанавливается Реестром) покупатель получает на руки Зарегистрированный Оригинал Купчей.
 
Контакты  —   Карта сайта  —   Правила пользования  —   Политика конфиденциальности  —   Полезная информация  —   Отзывы